¿Cómo pinchar la burbuja inmobiliaria?
Vía kaosenlared.net
Argumentos para la lucha por una vivienda digna
¿Cómo pinchar la burbuja inmobiliaria?
Los cálculos de todos analistas son que las viviendas están entre un 50% y un 150% por encima de su valor real. Si conseguimos pinchar la burbuja inmobiliaria, y ahora mismo se dan unas condiciones idóneas para ello, en un plazo que puede oscilar entre los 18 y los 24 meses, te comprarás la casa de tus sueños a la mitad de su precio actual. Tú decides si quieres gastarte ahora 80 millones de pesetas en un piso “inflado” o si prefieres comprártelo por 40 dentro de 22 meses.
¿Cómo se pincha la Burbuja?
Como ya se ha dicho repetidamente en este y otros foros, la clave para que bajen los precios de las viviendas es que se reduzca la demanda. Eso es indiscutible desde la perspectiva de la economía de mercado (y no hay otra). Mientras haya una fuerte demanda (o incluso simples expectativas de demanda) la especulación hará su agosto .
Hay tres grupos de demandantes de vivienda en España:
1) las personas que realmente necesitan una vivienda, bien porque buscan autonomía personal o quieren formar una familia, o bien porque quieren dejar de pagar un alquiler. Este grupo lo forman casi exclusivamente jóvenes de entre 20 y 35 años y trabajadores inmigrantes.
2) Los inversores/especuladores que, con intención de explotar la necesidad del grupo anterior, utilizan sus excedentes de capital (sea por ahorro, beneficios empresariales, rendimientos de negocios familiares, especulación en bolsa o como rédito de algún tipo de delincuencia organizada) para adquirir viviendas y, amparándose en un régimen fiscal altamente favorable, esperar a que suban lo bastante para devolverlas al mercado sensiblemente encarecidas.
3) Los nacionales (o extranjeros, de la CE principalmente) que buscan una segunda residencia.
Afortunadamente el grupo más numeroso, todavía, es el primero; por lo que está en su mano encauzar la oferta y la demanda hacia una bajada de precios. No obstante, hay una serie de obstáculos que hay que vencer para que ese grupo tome conciencia de que puede y debe hacerlo. Todos ellos son factores psicológicos de una terrible fuerza: la idea de que alquilar es tirar el dinero, de que no se es verdaderamente libre hasta que no se posee el lugar donde se vive, de que en una comunidad mercantilista no se es nadie si no se es propietario de algo y, por supuesto, la quimera de que comprando no solo se convierte uno en propietario, sino también en inversor, por lo que empieza uno a enriquecerse desde el mismo momento en que firma la hipoteca.
Por otro lado, una serie de grupos con enormes intereses en el sector alimentan constantemente esa postura psicológica y fomentan la obsesión de la gente por adquirir vivienda al precio que sea: los promotores inmobiliarios, las entidades financieras, las agencias de compra-venta de inmuebles, los inversores/especuladores (el segundo grupo de demandantes al que nos hemos referido antes) y hasta el propio gobierno, al que se ha convencido de que el PIB nacional depende tanto de un alza en los precios de las viviendas que sería una catástrofe que éstas bajaran.
Desgraciadamente hay otro grupo más numeroso e influyente que todos esos y que presiona en la misma dirección: son todos aquellos que ya tienen solucionado el problema porque ya compraron, y que instan constantemente a quienes todavía no lo han hecho, a que lo hagan. Este grupo, a pesar de no tener intereses directos, ejerce mucha más presión que los otros, dado que en él se incluyen los familiares, amigos y conocidos de todos los que buscan vivienda, y sus posturas van desde una sincera preocupación por su problema hasta considerarlos idiotas –esta última es típica de quien se ha hipotecado recientemente a 40 años o más (seguramente no estará muy seguro de lo que ha hecho) –
A pesar de todos estos condicionantes, a pesar de sentirse desvalido y presionado desde todos los ámbitos, el futuro comprador puede hacerse dueño de la situación con suma facilidad.
¿Por qué son idóneas las condiciones actuales para pinchar la burbuja?
* En primer lugar porque los precios han alcanzado unos niveles tan desorbitados que ya empiezan a fallar todas las trampas que el mercado ha venido poniendo para “cazar” nuevos compradores, la más perniciosa de las cuales ha sido la ampliación de los plazos de amortización de los créditos hipotecarios, que han llegado ya a los 50 años. La gente tiene que asumir que una hipoteca a 50 años es en realidad una deuda intergeneracional, y que es moralmente inaceptable lastrar el futuro de sus hijos, muchos de los cuales aún no han nacido, con cargas que no sabemos si aceptarían.
* En segundo lugar porque los precios han ralentizado su ascenso y es más fácil que la gente se convenza de que merece la pena esperar a ver que pasa.
* En tercer lugar porque hemos entrado en una crisis del petróleo que disparará la inflación y hará subir el precio del dinero (los tipos de interés), por lo que las cuotas mensuales se pondrán prohibitivas, incluso a 50 años de amortización.
Así pues, lo único que falta para cerrar el círculo es que el principal grupo de compradores, los que de verdad necesitan una vivienda, decidan demorar por un tiempo la compra. Si alquilan durante un par de años (como máximo), los aproximadamente 2,5 millones de pesetas que se gastarán en ello son, en realidad, la mejor inversión de su vida, ya que puede suponerles unos ahorros de hasta 50 millones, dependiendo del tipo de inmueble que estén buscando ¿Alguien conoce algún valor, fondo de inversión, imposición bancaria u obligación del Estado capaz de alcanzar una revalorización del 2000% en dos años?
En el mercado hay sobrada oferta de viviendas de alquiler y a precios razonables, sobretodo si los comparamos con los precios de venta. Considerar una estupidez pagar por un alquiler es como considerar que pagar por una habitación de hotel es cosa de idiotas. Alguien te ofrece un servicio (en este caso pone a tu disposición una vivienda durante un determinado periodo de tiempo) y tú pagas por ello ¿Qué hay de estúpido en esa transacción comercial? Cuando se dice que por el mismo precio del alquiler, o algo más, podrías comprar casa mediante una hipoteca a un plazo lo bastante largo, se olvida que con los precios de venta actuales, a lo que puedes acceder es a una vivienda mucho más pequeña y peor situada que la que consigues alquilando, y que estarás pagando ese precio (o bastante más si los tipos de interés suben) durante 40 o 50 años. O visto de otro modo, con el capital e intereses que hay que invertir para comprar una vivienda, podrías alquilarla durante 100 años o más ¿Quién es entonces el estúpido?
¿Qué pasa si, a pesar de todo, los precios no bajan?
Ese es un escenario económicamente improbable y sociológicamente imposible. Los únicos requisitos para que la estrategia no falle son que la gente se mantenga en sus trece como mínimo durante un año y medio y, por supuesto, que la postura de alquilar en vez de comprar, sea ampliamente secundada. Sin embargo, hay que tener muy claro el escenario que se producirá una vez que la gente se decida a pinchar la burbuja. Esta es quizá la parte más importante de esta propuesta y por eso debería ser difundida y leída por el mayor número posible de personas interesadas.
1.-En los primeros meses el mercado apenas mostrará reacción. Sus agentes (inmobiliarias, órganos de la Administración, bancos, etc.) no mostrarán mayor alarma e incluso de instalarán con más fuerza en su postura de la bicoca: “compre ya y hágase usted también rico”. Es posible que al empezar a bajar los precios (las primeras en resentirse serán las viviendas que más han subido) los inversores/especuladores aprovechen para hacer algunas adquisiciones en lo que puede parecer un buen negocio, por lo que proporcionarán al mercado un pequeño balón de oxígeno.
2.-Una vez pasada esa primera aparente reacción al alza, los precios empezarán a caer, ahora ya en caída libre. La explicación es muy sencilla. Aunque algunos inversores “ingenuos” han visto una buena oportunidad en cuanto los precios se han estancado o han bajado un poco, la mayoría, versados todos ellos en las lides de la especulación, estaban a la expectativa y, en cuanto se dan cuenta de que la reacción al alza es solo un espejismo, se lanzan en tromba a liquidar sus inversiones. Esa es la dinámica de todo crack especulativo, y ha habido ya unos cuantos.
3.-En este momento, calculo que al año más o menos desde que la gente se decidió por el alquiler, ya se ha puesto de nuestra parte, muy a su pesar, el grupo de los especuladores; precisamente el que más daño hizo en la fase de inflación. Por supuesto, vendrán los pánicos de las entidades financieras y del gobierno, las llamadas a la tranquilidad, el anuncio de ayudas al sector, las medidas para reactivar la demanda, etc.
4.-Pero hay que mantenerse firmes, Que no te convenzan de que tú eres el culpable de nada: ni del paro en la construcción, ni de las dificultades de tal o cual empresa, ni mucho menos de la reducción del PIB o del estancamiento económico. Tú solo querías y quieres comprarte una vivienda a precio real de mercado y no gravada con una especie de “impuesto revolucionario” que iba a parar a manos de unos cuantos especuladores sin escrúpulos. Fue el gobierno el que te empujó a actuar por tu cuenta al no hacer nada para regular un mercado basado en la rapiña y la corrupción.
A pesar de que los precios ya han bajado bastante y puede resultar tentador comprar, hasta que la vivienda deseada no esté al 50% del valor que tenía al inicio del proceso, conviene no hacerlo; tanto por la pérdida absurda de dinero que ello supone como por el riesgo de detener el proceso antes de tiempo. Date cuenta que la demanda se está acercando a cero, puesto que no solo los compradores necesitados se han decidido a esperar y los especuladores a vender, sino que quienes buscaban una segunda residencia, o sea, quienes menos prisa tenían por comprar, a la vista de lo que está ocurriendo, también habrán dejado su decisión en suspenso.
5.-En la fase final del proceso las propias agencias de compra-venta, que tan dañinas han sido en la fase de inflación de precios, también se pondrán de nuestra parte. Piénsese que estas empresas son neutras en cuanto a que el mercado esté al alza o a la baja (si bien prefieren lo primero antes que lo segundo, puesto que sacan más dinero en cada transacción). Lo que no se pueden permitir es que el mercado se paralice, por lo que si antes decían a sus clientes vendedores que podían sacar a sus inmuebles muchos más millones que los que nunca hubieran soñado, ahora les dirán que vendan por lo que sea.
Así pues, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria es un proceso que se alimenta a sí mismo. Lo único que tenemos que hacer quienes necesitamos una vivienda es sentarnos a esperar en nuestra butaca de nuestro piso de alquiler.
Pero que nadie se alarme, el país no se hundirá por ello. Afortunadamente España cuenta con sectores más imaginativos, más saneados y más honestos para crecer económicamente. No solo eso, sino que una vez racionalizado y equilibrado el sector de la construcción, éste volverá a quedar en manos de los empresarios más especializados y más capaces (ahora mismo promueven viviendas hasta los toreros), desapareciendo felizmente de la escena tanto personaje siniestro, prevaricador y corrupto.
Por último, el presupuesto básico de esta propuesta es que suscite una respuesta masiva de quienes necesitan comprar, decidiéndose por el alquiler; para lo cual es necesario que llegue al máximo posible de personas interesadas. Se podrían difundir mensajes cortos como los que aparecen al principio de propuesta, ya sea mediante bloggs, foros, e-mail o SMS, aunque siempre poniendo como referencia esta página web o alguna otra donde pueda leerse o descargarse el contenido completo de la propuesta. Son también válidas las pegatinas en autobuses o escaparates, las chapas, los anuncios en los tablones de la Universidad o en las secciones de compraventa de los periódicos, etc. En todo caso, lo que hay que cambiar es la tendencia de la presión a la que se ven sometidos los posibles compradores por su entorno más próximo, de ahí que sea muy importante una masiva inundación de mensajes a favor del alquiler como medida temporal para poder acceder a una vivienda digna en propiedad.
¿Vosotros qué decís? ¿La pinchamos? 
19 Agosto, 2006 a las 1:39 am
¡Menudo tocho me has hecho tragar, amigo Misósofos! A pesar de todo, estoy de acuerdo en muchos puntos (y conste que soy propietario de inmueble, por herencia eso sí).
Casualmente hace pocos días comentaba a un amigo que yo no estaba muy de acuerdo con eso de comprar (aclarandole también que ya era propietario y que, precisa y paradójicamente, eso me hacía ver las cosas de otra forma). Leer este texto me ha hecho reflexionar de nuevo… No creo que la gente compre por “invertir”, en absoluto. Ni siquiera que sea por “no tirar el dinero” (aunque de esto, efectivamente, hay más). LA gente compra por sentir algo suyo, algo en lo que los esfuerzos que invierta (léase reformas, por ejemplo), se vean en el futuro, de algún modo.
Suerte con el pinchazo
19 Agosto, 2006 a las 5:00 pm
Arkangel, la verdad es que nada me haría más ilusión que contar con una herencia que me hiciera olvidarme de la gravedad del asunto… Incluso sé cómo es la casa de mis sueños, fíjate.
Pero lamentablemente, para llevar una vida digna, o se es tan afortunado como tú; o toca apechugar con esa animalada que vale una propiedad.
Y comparto tu opinión sobre lo gratificante que es para todo el mundo -también para mí-; sentir algo tuyo…
La pena, es cuando ese algo se sobrevaloriza por culpa de los que le ponen precio a la dignidad y comercian con ella como si fuera una mercancía más.
21 Agosto, 2006 a las 12:23 pm
De todos modos, yo no tengo tan claro que nadie se vaya a bajar de la burra y venda las casas más baratas de lo que le costaron… porque, excepto caso de necesidad, aguantarían hasta que volviera a inflarse la burbuja, que volvería… Y más con la mentalidad que hay aquí en españa de la propiedad…
En fin, que suerte y que tienes razón, que esto ya no es dignidad, ni derechos ni nada… es simplemente otro negocio.
28 Agosto, 2006 a las 2:14 pm
Por fin he encontrado un artículo como esperaba hace tiempo aunque en otros medios y hablo de periódicos o revistas económicas; a ver es lógico todo y es cierto que basta con que los que queremos comprar nos paralicemos para que se pinche la burbuja; y para eso basta con echar las cuentas; yo hace tiempo que las eché: multiplicas el precio de un alquiler de un piso que te guste por los 12 meses y por los años que crees que te quedan por vivir y te sale una cifra bastante menor que el resultado de multiplicar la cuota de la hipoteca que te saldría de la misma casa por los meses que tendrías que pagar … y eso sin contar con el coste de las reformas que hay que hacer cada cierto tiempo en una casa…que son una pasta y lo digo por experiencia; eso en un alquiler también te lo ahorras, corren por cuenta del propietario, y si no las hace, con cambiarte a un más nueva, queda arreglado.
YO ME SUMO, VIVO EN UNA CASA PEQUEÑA Y NO TENGO INTENCIÓN DE CAMBIARME A OTRA MIENTRAS EL PRECIO QUE ME PIDEN SEA TAN ILOGICO!
20 Septiembre, 2006 a las 2:48 am
[...] Nadie debería montar en autobús urbano ni comprar una vivienda. Seguramente después de los primeros meses, redundaría en el beneficio común. [...]
22 Septiembre, 2006 a las 11:59 am
Hola,
Necesito que alguien me explique cual es el proceso de compraventa con una agencia inmobiliaria. Estoy a punto de comprar una propiedad y quisiera saber cual es el proceso. A quien le tengo que pedir factura de compra, a quien le debo de pagar, el que, los impuestos, y como ha de actuar la agencia, que responsabilidades etc…. las arras, notario, y quien me hace entrega de las llaves… donde se acaba la relacion con la agencia….
Si me podeis pasar lo que sepais hos lo agradecere mucho.
Un abrazo a todos.
Ricky
16 Agosto, 2007 a las 8:54 pm
Mi agradecimiento al autor del artículo, no sólo por la información sino por un testimonio de la importancia de una actitud activa en la creación de la realidad, que como todos sabemos es una ilusión. Y ya que es así, que unos pocos no construyan la suya a costa de la sangre, -esta vez sí real- de la mia.
Menos victimismo y más acción consciente.
Si avanzaramos mas en el ser que en tener los profetas del miedo no “convertirian” a tantos humanos en pusilánimes.
Mónica
14 Septiembre, 2007 a las 5:48 pm
PRECIO DE LA VIVIENDA
España esta dividida en dos: los que desean que el precio de la vivienda continué ascendiendo, y los que viven con la esperanza de que descienda. En el primer grupo se encuentra los propietarios del suelo, los promotores, los constructores e industrias afines, el sistema financiero, los ayuntamientos, las personas que disponen de una vivienda en propiedad, los hipotecados con anterioridad al 2002, y las personas que han comprado una vivienda a alto precio y están pagando hipotecas desde el 2002. En el segundo grupo se encuentra “solamente” las personas que pretenden acceder a su primera vivienda.
El primer grupo sentencia continuamente alrededor de un falso principio que alude a la imposibilidad de que la vivienda baje de precio. Desde aquí quiero indicar algo: NO EXISTE NINGUN BIEN ECONOMICO QUE TENGA ASEGURADO QUE SU PRECIO NO DISMINUYA. LA VIVIENDA NO ES UN CASO ESPECIAL Y POR LO TANTO PUEDE BAJAR. Entre 1991 y 1997 la vivienda en España bajo en términos reales un 17%. Es más, ya esta bajando. Para comenzar conocemos el precio de oferta, pero no el de casación, últimamente se realiza la venta con unas buenas rebajas, (un piso de 300.000 € se acaba vendiendo en 260.000 €, y eso representa el 15%). El primer grupo negara esta realidad por miedo a una caída en cadena de los precios. Hay que tener presente que la economía tiene su inercia, y que lo mismo que el precio ha tenido unos años para multiplicarse, necesitara de un tiempo para bajar, pero posiblemente sea mucho más rápido, fundamentalmente dependerá de la actitud y expectativas de las personas.
GRUPOS DE INTERES
PRIMER GRUPO
PROPIETARIOS DEL SUELO: El suelo es uno de los elementos necesarios para construir la vivienda, y por lo tanto uno de sus costos. La evolución del precio de la vivienda en una década se ha multiplicado prácticamente por tres (x3), mientras que el precio del suelo se ha multiplicado por diez (x10), el costo de mano de obra y materiales de construcción ha seguido una tendencia alcista que acompañaba a los niveles de inflación (similar al IPC), incluso ha decaído. Por ello el precio del suelo se ha convertido en el costo más importante para la vivienda. Existen casos de venta de casas prácticamente en ruinas que se vende a precio de vivienda habitable, cuando realmente estas vendiendo un solar (con el costo añadido de la demolición). Primera incongruencia. Hay que aclara que el valor del suelo no ha hecho que suba el valor de la vivienda, sino que el valor de la vivienda ha provocado una subida del valor del suelo, ya que el suelo es tratado como un oligopolio y han absorbido en gran medida el alza de los precios, a diferencia, por ejemplo del sueldo de los albañiles, o el costo de las puertas.
PROMOTORES: Son unos de los que han hecho un gran negocio con la especulación, ya que compraban un bien (suelo, solar, vivienda en ruinas, etc) para transformar a cambio de un beneficio por el valor añadido, pero que además, y es lo más importante, se encontraban un una revalorización muy alta, en poco espacio de tiempo, por encima de los tipos de interés necesarios para la inversión, así como por encima de la inflación en ese periodo de tiempo. Un buen negocio asegurado.
CONSTRUTORES: Al haber existir una gran demanda, ha tenido un mercado en el cual trabajar y poner sus servicio, al haber una gran margen han podido tener margen para no incurrir en perdidas ante una posible mala gestión, solo con retrasar un poco la construcción el valor de las viviendas aumenta. Recordar que muchas de ellas quedaban “señaladas” o en poder del propio promotor, con lo que la subida se repercutiría en el comprador final (a veces de “segunda mano” en cubierta).
SISTEMA FINANCIERO: Uno de los que más han impulsado el precio de la vivienda. Para poder entrar en la promoción de viviendas, y posteriormente para adquirirla, es necesario acceder al mercado del dinero. Con unos tipos de interés bajos, y muchas facilidades (como la sobre tasación dirigida desde los bancos) se ha facilitado el acceso a hipotecas de riesgo. Se ha incurrido en lo que se conoce como “subprime” hipotecas por valor superior al del bien de garantía. Ahora quieren vender nuevos productos como renegociar hipotecas, etc. En definitiva, el capital financiero, en vez de se invertido por el sistema en fabricas, infraestructura, etc, se ha refugio en invertir en nuestras viviendas, con un beneficio a priori ya conocido (tipo de interés) durante un periodo de tiempo también establecido (plazo de amortización). Las reorganizaciones de hipotecas son un nuevo producto a sus clientes cautivos. Hay que recordar que no merece la pena aumentar el tiempo de amortización a un periodo largo. Una hipoteca de 150.000€ al 3% en 25 años (situación año 2003) tiene una mensualidad de 711€. Al pasar al 6% (escenario muy cercano, incluyendo el diferencial) el valor es de 960€, un 35% más alto por una subida del 3%. Si esta hipoteca la intentamos pagar en 50 años o más. El valor de la cuota no baja de los 850€, y multiplicamos el valor total del dinero entregado al banco. Es un nuevo negocio para los bancos. Además debemos de tener en cuenta que los impagos pueden producir unos descubiertos de garantía en aquellos casos en los que el valor del inmueble sea inferior al de la deuda en el momento de su ejecución.
AYUNTAMIENTOS: Los ayuntamientos se encuentran en el primer escalón de la administración pública, y por ello son los más cercanos al votante potencial. Los ayuntamientos tienen un gran abanico de competencias (desde alumbrado públicos, al acceso a la cultura, la sanidad y la educación), y unos recursos de financiación muy limitados. Pero estos disponen de la llave para poner en carga suelo para la construcción de nuevas viviendas. Es por ello que les interesa intervenir en el mercado del suelo, y que la vivienda no baje de precio, durante mucho tiempo, para poder ingresar y cubrir sus gastos.
PERSONAS QUE DISPONEN DE VIVIENDA EN PROPIDAD: Aquí hay que dividir entre las que se trata de vivienda habitual y de segundas residencias o inversión. Si se trata de vivienda habitual, tan sólo se trata de un efecto psicológico llamado “efecto riqueza”, pero que no tiene una mayor trascendencia (solo te facilita la obtención de un crédito de mayor importe), ya que en algún sitio hay que vivir, y al cambiar de vivienda que se ha revalorizado, lo harás por otra que se ha aumentado de precio e la mismas medida, no tiene sentido preocuparse por el valor de sus viviendas. Estas personas pueden tener la vivienda con hipoteca o sin ella. Al ser compras anteriores al 2002 los valores de tipos son superiores a los actuales, por lo que la mensualidad no superara los cálculos de los gastos familiares que en su día presupuestaron. Para las segundas viviendas o de inversión, una subida de los precios se traduce un mayor beneficio en el momento de la venta, como diferencia entre el precio vivienda en la adquisición y en la venta. Resaltar la sensación de los vendedores de que son más “listos” que su vecino, si el vende por 45 yo vendo por 50.
PERSONAS QUE HAN COMPRADO VIVIENDA A ALTO PRECIO A PARTIR DEL 2002: Están pagando una hipoteca que en principio se beneficiaba de unos tipos muy bajos, como del 2% más el diferencial, y que en estos momentos se ha multiplicado por dos, aumentado la cuota en valores del 40% en algunos casos. Estas personas no quieren ver como se han hipotecado por algo que no tiene el valor que han pagado. Siempre tiene la opción de devolver el piso al banco y dejar de paga la deuda en caso de una bajada muy acusada, para comprar otra más barata.
SEGUNDO GRUPO
PERSONAS QUE BUSCAN SU PRIMERA VIVIENDA: Se encuentran con precios muy altos de la vivienda. No permitiendo el acceso a la misma. Se supera los márgenes de seguridad que tradicionalmente se han impuesto para otorgar hipotecas, de no sobrepasar la cuota de la misma por encima del 35% de los ingresos. Es imposible ahorrar el 20% del valor de la entrada (garantía que exigían los bancos financiándote sólo el 80% de valor no hipotecado para un posible trámite de impago), más el 10% de gastos de compra-venta. Se da la paradoja que las familias en las que trabaja la pareja tienen el mismo poder adquisitivo que una familia de hace 10 años en los que solo trabajaba uno de los dos. Nos encontramos con el riesgo de que uno de los dos pueda perder el empleo, y no puedan afrontar el pago de la hipoteca. La incorporación de la mujer al mercado laboral ha despertado una sensación de liquidez en los jóvenes, pero que ha de ser cuidadosamente estudiada por los gastos extra que conlleva (como guardería, segundo vehículo, comidas fuera, contratar las tareas del hogar, etc).
RAZONES QUE HAN LLEVADO A ESTA SITUACIÓN
Son muchas, y muy diversas, pero que su coincidencia en el tiempo han llevado esta situación:
1º La principal, la expectativa de que la vivienda iba a subir cada vez más. Ha movido a las personas a pagar más por el miedo a no conseguir en el futuro una vivienda. De igual modo ha movido a los inversores a comprar gracias a la expectativa de grandes beneficios. Esta sensación ha creado una verdadera subida de precios. Ocurre en grandes crisis, por ejemplo con los alimentos.
2º Estabilidad económica. Desde el 2006 España ha vivido de una estabilidad económica y un ciclo positivo. La convergencia con Europa ha dado una estabilidad a la economía.
3º Tipos de interés muy bajos. El precio del dinero es bajo, por lo que se accede a el con facilidad.
4º Aumento de la población emigrante en España.
5º Aumento de la demanda de primera vivienda por el “baby-boom”, que hasta el 1978 la natalidad era de 18 niños/mil habitantes, frente a los 9 niños/mil habitantes actuales. La mortalidad se ha mantenido constante en 8 fallecidos/mil habitantes.
6º Muy bajo nivel de desempleo. Se da por pleno empleo en los hombres, y en la mitad de España también el femenino.
7º La inflación no se ha controlado vía sistema financiero. Los precios del dinero ya no dependen del Banco de España.
PANORAMA A CORTO PLAZO
Vamos a exponer como están evolucionando las mismas que han llevado al aumento del precio:
1º La expectativa de que la vivienda va a bajar. Con esta expectativa, se frenará de la demanda quedando descubierta la oferta. Para llegar a un nuevo equilibrio deberá bajar el precio de esta. De la esperanza a que esta bajada sea mayor o menor, dependerá que la caída de precios sea más o menos rápida. Hay que recordar que se han construido muchas vividas no vendidas en los últimos años, además de las vacías, por lo que puede estar el mercado saturado de oferta. A mayor espera, más caída de precios. Como apreciación, hace unos años se compraba sobre plano, no existía el piso piloto. En las nuevas promociones ha vuelto el cartel de “visite piso piloto”.
2º El ciclo económico se ha agotado, ahora toca bajar, si queremos volver a subir. No habrá recursos para dirigir a la vivienda. El efecto riqueza desaparece. El aumento del precio del dinero va a contener la inflación, pero también va a retener el consumo (menos consumiciones en restaurantes, más aguantar el viejo coche, menos ropa, etc)
3º Los tipos de interés están subiendo a valores del 1995. La revisión de la hipotecas van hacer mella a la familias con los gastos más comprometidos. Los promotores van a tener que enfrentarse a unos mayores gastos financieros, y al peligro de tener que continuar pagando la hipoteca por no subrogarla en una escritura con un cliente que no aparece.
4º La población emigrante en España puede haber tocado techo, y posiblemente incluso disminuya en muy corto plazo. La disminución del consumo llevará a un aumento importante de paro. Quizás incluso cambien de país.
5º La demanda por “baby-boom” ha quedado prácticamente satisfecha, por lo que la demanda de primera vivienda no se vera tan afectada por este hecho como hasta ahora.
6º La bajada de consumo, la menor inversión por tipos de interés, la parada del sector de la construcción, y el fin del ciclo económico, puede dar con un aumento de paro. La inflación, que se esta intentado controlar por la subida de tipos, tiene como efecto un aumento del paro.
7º La inflación se esta controlado vía subida de tipos. Nadie puede saber exactamente cuado va a para esta subida, porque dependerá de la inflación.
CONCLUSION
A muy corto plazo se puede prever una IMPORTANTE BAJADA DEL PRECIO como advierten muchos organismos internacionales, y como quieren tapar el primer grupo de interés. Si hay que tener en cuenta que estos procesos no suelen ser inmediatos, sino que lleva un tiempo, al igual que ha sido necesario un tiempo para la escalada de precios de la vivienda. Incluso los compradores potenciales pueden no ver la bajada tras el máximo, de la misma manera que no atendieron a la subida en el cambio de signo ascendente. Los procesos de bajada suelen ser más rápidos y traumáticos que los de bonanza.
La economía no implica la visión mágica del futuro, ya que se parece más al arte de la medicina, que observando los síntomas y los antecedentes pueden pronosticar una evolución de la enfermedad. Es muy posible, si no entran a escena drásticas políticas gubernamentales, o situaciones de conflicto geoestratégicos graves, que la vivienda pueda bajar más del 20%, incluso llegar a niveles del 2002, en un periodo de 3 a 5 años.
5 Abril, 2008 a las 9:32 am
Entre 1991 y 1997 la vivienda bajo en terminos reales un 17% en total, es decir un 3% cada ano.en terminos del numero de billetes que habia que pagar no bajo nada. En esa epoca hubo hasta cerca de un 20%! De paro, ahora el paro no es ni la mitad ni se espera que suba mucho. Ahora ademas hay un factor nuevo la demanda mundial para todo tipo de materiales, energia, etc es y sera mucho mayor que nunca debido a que los paises ricos en petroleo y otras materias primas, india y china sobre todo tienen dinero y su demanda sube los precios de todo. Es decir que lo que va a ocurrir no es que baje el precio de las cosas, incluyendo la vivienda, sino que menos espanoles podremos comprar vivienda en el futuro. Asi que si puedes comprar vivienda compra AHORA que los precios se han parado, que los tipos de interes han subido un poco y eso hace que haya bajado la demanda y puedas negociar un poco mejor. Ten en cuenta que los tipos de interes ya no subiran y que es casi seguro bajaran y en cuanto bajen las hipotecas seran mas baratas y aumentara la demanda y como ademas las constructoras estaran construyendo mucho menos porque se han pillado los dedos con el paron en la construcciona, pues habra menos viviendas en el mercado y subira el precio. No olvides tampoco que la inmensa mayoria de los espanoles son propietarios, tanto de izquierdas como de derechas y logicamente no tienen ningun interes en que baje el precio porque valdra menos lo que poseen y todos votan. Por ello el gobierno hara lo imposible para que la cosa no se hunda.
El FMI dice que el precio de la vivienda puede bajar hasta un 20% en terminos reales teniendo en cuenta la inflacion, no en cuanto a la pasta real en tus manos que tendras que soltar. Sobre todo elFMI no dice nada sobre cuantos anos tendras que esperar para que se materialice ese descenso. Recuerda que en 1991 hubo que esperar 6 anyos para que bajara un 17% en terminos reales y no bajo nada en terminos de pasta a pagar. ?quien fue mas inteligente el que espero 7 anyos a comprar y pago alquiler esos 7 anos o quien compro en 1991, se obligo a si mismo a ahorrar (en lugar de gastarse la pasta en un coche nuevo o en viajes aqui y alla y ademas vivio bajo su propio techo y ademas el gobierno le ayuda permitiendote que una parte importante de lo que pagas en la hipoteca lo puedas deducir de tus impuestos y SOBRE todo estaba ya dentro cuando el siguiente subidon empezo en 1997? No necesario ser Einstein….mmm
Asi que si tu sueldo o el de los dos si pensais casaros, o si tu familia te puede ayudar un poco con la hipoteca, dedicate a buscar casa o piso porque el dinero no se va a poner mas barato y la vivienda tampoco en terminos de lo que vas a tener que soltar.Aunque te hipoteques 50 anos te merece la pena, incluso si falleces antes de pagar la hipoteca les haces a tus hijos un gran favor porque las hipotecas llevan un seguro de vida, si la palmas el seguro paga la hipoteca. La gente compra vivienda porque es la mejor inversion si no eres empresario sagaz y sabes como multiplicar tu dinero de una manera mejor, aunque los empresarios no suelen vivir de alquiler…Comprar vivienda es casi siempre la opcion mas sensata, especialmente la vivienda individual en una parcela porque el terreno dejo de fabricarse hace unos millones de anos…
5 Abril, 2008 a las 3:22 pm
Qué bonito…
6 Agosto, 2008 a las 11:20 am
LA DEGENERACIÓN DEL SISTEMA FINANCIERO,
o “los hombres de paja”
Rafael del Barco Carreras.
La catástrofe de las inmobiliarias, real, entra dentro del SPAIN IS DIFERENT. Para entender tanta información TÉCNICA, enmascarando, se ha de acudir al simple castellano. En este país, nada es lo que parece, estamos ante una torticera y corrupta utilización del AHORRO NACIONAL y deuda externa, con las INMOBILIARIAS de “hombres de paja”, como en otros lugares y tiempos se han utilizado otros sectores para CREAR BURBUJAS (las nuevas tecnologías), que también absorbían otros trapos sucios.
Un recuerdo con los tópicos al uso. Repitamos que tras las Olimpíadas, el ECU y EURO, con la bonanza económica europea, las inmobiliarias resurgen. Se vende, y al siempre negocio del turismo se unen los jubilados europeos comprando sus casitas, aumentando la bonanza y correspondiente compra interior de primeras y segundas viviendas. E insisto que eso hace tiempo se acabó porque los precios rozaban el absurdo, pero lo que no se acabó era la recalificación e instantáneo CRÉDITO DE LAS CAJAS. Y se infla la burbuja con la primera corrupción, el terreno a precio disparatado se paga con dinero de las CAJAS, DINERO CASI PÚBLICO O SIN CASI. Segunda corrupción, el infinito dinero negro de la Construcción y sus “certificaciones de obra” abonadas en las CAJAS. Tercera corrupción, CRÉDITOS DIRECTOS a las INMOBILIARIAS PROMOTORAS con garantía de sus acciones, valores o activos cotizados a precios BURBUJA prefabricados por el propio SISTEMA FINANCIERO, que además impone unas INVERSIONES a sus concesionarios crediticios por lo que se deduce de los valores en los balances de las propias inmobiliarias. Comportamiento clásico del “hombre de paja”, que como Martin de Martinsa-Fadesa se declara insolvente, repitiéndose la canción de De la Rosa, tras los dos manejar y fundir UN BILLÓN, mínimo de PESETAS. El mismo olor provoca esa compra por Gas Natural del 45% de Unión FENOSA en manos de la Constructora ACS de Florentino Pérez. O sea, la Caixa, Caja de Madrid, y de relleno Narcís Serra con su Caixa Cataluña, banqueros de entes amorfos, y el Santander, banquero real, utilizan a Gas y la Constructora, mareando sus saldos deudores y carteras de valores, con el Ministro Sebastián alabando la gran empresa creada tras varios cambios de cromos (TRES BILLONES DE LAS ANTIGUAS PESETAS), concediéndole a la CAIXA (financiera de la operación) los golosos recibos de la eléctrica y por tanto más futuras libretas. Serra tiene experiencia en aceptar valoraciones a su conveniencia, que en este caso puede ser otro de los sillones aumentando sus multimillonarias asignaciones mensuales. ¿Quién heredará el Condado de FENOSA, Fuerzas Eléctricas del Noroeste de España S.A. instituido y otorgado por Franco al dueño de la Eléctrica?
Y si se tiene en cuenta que el 80% DEL AHORRO NACIONAL está en manos de dos bancos y dos o tres CAJAS Y CAIXAS (hermanadas en una CONFEDERACIÓN), oligopolio o cartel que domina los antiguos monopolios, todos y todas controlados por el Banco de España, que dispone de la CENTRAL DE RIESGOS, como el Ministerio de Hacienda el CNMV para las operaciones de Bolsa, se debe convenir que en conjunto LA BURBUJA no es un hecho casual, sino CORRUPTO, burlando leyes y controles un selecto clan FINANCIERO Y POLÍTICO que ahora claman por arreglos desde ARRIBA tan corruptos como la misma fabricación de la burbuja. Árbitros y controladores convertidos en autores y actores, predicando por la compra de suelo, créditos del ICO, renegociaciones de créditos a empresas en pura quiebra que deben desaparecer duela a quien duela, reconversiones, fusiones…etc.
Una de las TANTAS AGRUPACIONES DE INMOBILIARIOS predica que a los BANCOS Y CAJAS no les interesa convertirse en INMOBILIARIAS. Las CAJAS Y BANCOS siempre han tenido su sección de INMUEBLES administrando su infinidad de edificios y terrenos… A las CAJAS Y BANCOS no les debe importar llenar sus balances de inmuebles a precios razonables, aunque en España y por varios años no se sabrá que valor es el razonable…lo que si les debe importar es transformar LOS CRÉDITOS EN PÉRDIDAS…y cuando lo son porque el deudor es una quiebra, a menudo fabricada por ellos…DEBEN “provisionar” sin más enredos y pastiches…a la par que ejercer acciones legales por SIMPLE ESTAFA.
Otra cosa es que quién esté en quiebra sean LAS CAJAS Y CAIXAS…entonces toda la fraseología de Presidentes, Vicepresidentes y Ministras es no solo inútil cortina de humo…sino MAS CORRUPCIÓN…
E insistiendo, de no implantarse el EURO ahora la peseta se hallaría en el mayor proceso inflacionario de su historia…quizá en el CORRALITO… y los POLÍTICOS Y FINANCIEROS (los mismos)… de vacaciones… contentos porque de momento no se piden responsabilidades y cabezas…la gente traga con lo del PETROLEO, las hipotecas basura de EEUU, la crisis mundial, el propio BCE negándose a financiar o dictar para ese juego español, y demás zarandajas…
Estos simples tópicos se ampliarán, muy mucho, los próximos meses…