LAS CAIXAS Y CAJAS SUELTAN AMARRAS,

Y APARECEN LOS BUITRES.

Rafael del Barco Carreras

Un recuerdo, la gran Crisis Española, o la última Gran Corrupción (la mayor jamás vivida), se inicia a principios del 2007 cuando desde el conciliábulo o comité de la gran logia, o sea, los dos grandes bancos, el BSCH y BBVA, y dos cajas, CAIXA y Caja de Madrid (arrastrando una recua de cajas en apuros, donde se incuba el gran desastre) presididos por el Banco de España, el 80% del dinero de todos los españoles, se alarman ante el deterioro de la liquidez. Sale más dinero del que entra, y encima los mercados internacionales cierran espitas, y en particular Europa entera clama por la peculiar y corrupta praxis financiera española. En conjunto, en particular las cajas, han invertido el 20% más de lo captado. Los activos (créditos e inversiones) superan al pasivo, los ahorros y depósitos de clientes. En teoría todo garantizado por valores muy superiores. Cualquier piso, terreno, o valor cotizado en bolsa, o no, garantizando las inversiones, supera en mucho las cifras invertidas. El dinero vale un 4%, promedio, y los inmuebles y valores el 10 o 20, o más, cada año que transcurre. La GRAN BURBUJA, pues con esos hipotéticos valores decrecen los posibles compradores. La avaricia rompe el saco, y lo peor, el saco rebosa basura.

El directorzuelo, gran director, consejero o vocal, vicepresidente o presidente, o varios a la vez formando comités, según la magnitud del enredo inmobiliario, sudan cuando le han de comunicar a su amigo, socio, íntimo, firmón y supermillonario, que “las cosas van mal…y que han de limitar…”.

Se inicia la guerra. Por si lo ignoraba, el inmobiliario o constructor de golpe se siente descender de multimillonario genio de las finanzas a poco menos que “hombre de paja”, un guiñol. Desde hacía tres años, antes de las últimas promociones, todos sabían que el negocio consistía en aprobar operaciones, hipotecar terrenos recién salidos de rústicos, valorados a conveniencia, abonarle al constructor las certificaciones de obras, y si se vendía mejor, y si no, se forzaban ventas entre sociedades más o menos instrumentales… y a por otra operación…Al pequeño director de plaza mediana, o de costa, que le pedían cotas de producción hipotecaria desde su central (porque a la vez creaban dinero), ganando primas además de sus momios en cada operación, y hasta participación societaria con familiares e íntimos, se le cae el mundo encima. Carne de cárcel.

A pasado un año, renovados créditos, cambiados y recambiados los administradores de las grandes inmobiliarias, se entra en las prácticas de la gran corrupción. La de siempre, la tradicional, la del mundo de los grandes bufetes, la tan practicada tras la muerte del Dictador, previa al segundo escalón, la Judicial. Administradores ful, vaciado de activos, enredo a los constructores, proveedores, trabajadores, y clientes compradores.

Y aparecen los buitres. Los compradores de pisos, divididos entre quien compró hace años y pretende vender su vivienda, o liquidar sus sueños de inversor, o tiene la vivienda a medias, o los estafados por el espejismo, acuden al abogado conocido o amigo, decente y que vive de su profesión. En principio el en teoría saldo favorable según la valoración de la tasación (compañía propia de la entidad financiera) no existe, y lo peor, para el que aun no tiene el piso, que el aval bancario por las entregas a cuenta, tampoco. Su dinero, los ahorros de toda una vida. En casi todos los casos el valor no rebasa el de la hipoteca pendiente. En casos, ofrecen una miseria. La filosofía de la reventa del coche usado aplicado a los pisos. Ratoneo y desvergüenza. El espíritu del tratante de ganado. Del discurso de master al “es lo que hay…lo toma o lo deja…”

Y en ello estamos…los grandes bufetes, correa de transmisión de sus grandes clientes bancos y cajas, nombrados en http://www.lagrancorrupcion.com, con hijos, yernos, sobrinos y hasta nietos y nietas de los titulares (las viejas celebridades), una suma de no menos de tres mil colaboradores atendiendo a sabrosos clientes ignorando que les dirige la ruina el mismo que les convirtió en millonarios. En los tres mil no se suman los bufetes subsidiarios trasteando con los clientes de menor enjundia y hasta creando asociaciones de perjudicados, a dirigir y dominar. Desaparece “Fincas Corral” en manos de comprador y administrador ful, Don Piso sigue con campañas publicitarias para vender el resto (los Figueras conocen el paño por viejos en compadreos bancarios), y se multiplican los “compramos pisos, al contado” o el más refinado buzoneo de “soy particular, necesito piso en la zona, y pago al contado”, un escaneado escrito a mano. Los mismos agentes o titulares del recién cerrado chiringuito inmobiliario, entregados al bufete o “altos ejecutivos” de la caja correspondiente, y que al igual que en la gran burbuja de TERRA de los 2000 proveerá pérdidas. Un infernal círculo.

Si en EEUU ya han detenido a 200 grandes ejecutivos por las hipotecas basura, y el FBI visita a diario las entidades financieras responsables, aquí se preparan para salir más ricos de la GRAN CRISIS.

BURBUJA INMOBILIARIA igual a CRISIS FINANCIERA

Rafael del Barco Carreras

Presidente el Alcalde, Vicepresidente el Delegado Especial del Estado, y Comité Ejecutivo con vocales representantes del Ayuntamiento, Aduana, Cámara y Estado. Un ENTE que a partir de las expropiaciones por los años 20 de los campos entre Hospitalet, Monjuich y el Prat de Llobregat con el proyecto de crear una ZONA FRANCA (que nunca funcionaría como tal) acaba en una macro urbanización industrial de unas 800 hectáreas que alquila los terrenos (SEAT, NISSAN, etc..), con cesiones o ventas al Golf del Prat, puerto y aeropuerto, para unos años después del desfalco de los De la Rosa, 1974-1979, convertirse en una GRAN PROMOTORA INMOBILIARIA dirigida por los “políticos locales”.

No voy a perder tiempo con promociones y datos, en Internet, hay suficientes para cerciorarnos que como INMOBILIARIA lo abarca todo, FÓRUM, GLORIAS, ZONA FRANCA, HOSPITALET, EL PRAT, SARRIA, PUEBLO NUEVO, SAGRERA, etc. promociones muy POCO SOCIALES y de CLÁSICA BURBUJA INMOBILIARIA… sin duda la actualmente más activa INMOBILIARIA de Barcelona, y anécdota curiosa para mí, en el 2006 se asocia con la CAIXA DE CATALUÑA de Narcís Serra.

Su etapa moderna, desde 1980, en que con unos 280 empleados cuyo trabajo consistía en cobrar 170 recibos mensuales de alquiler, y de vocales de la Asamblea y Comité Ejecutivo los delegados de Hacienda, Puerto, RENFE, Diputación, Ayuntamiento, Sindicatos, Cámara, Fomento y alguno más, el Secretario les roba durante cinco años más de 10.000 millones (los cinco años y 10.000 millones están en un sumario, de antes y más dinero jamás se sabrá), arruinando la Entidad (sin que nadie se apercibiera ni denunciara, solo al delegado del Estado Bruna, nombrado cuando el desfalco ya tocaba a su fin, y Serena y yo condenados a los TRES AÑOS PASADOS EN PRISIÓN PREVENTIVA por encubridores, sin absoluta relación con el Consorcio), por los que pagarían a los acreedores, el principal la CAIXA, con intereses unos 16.000 millones en dieciocho años, avalados por el Estado… es una excelente base para convertir la Entidad en un “promotor inmobiliario” actuando como EMPRESA PRIVADA. Un chollo, un ente público con un patrimonio proveniente de una expropiación que actúa con total libertad financiera y comercial, sin concursos, plicas, presupuestos ni gaitas. Iban tan a su aire que cuentan que jubilado De la Rosa, 1979, con bandeja de plata firmada por dirigentes y colaboradores, descubrieron que a final de mes no había dinero para pagar la nómina y acudieron al nuevo Delegado del Estado Güell de Senmenat y Alcalde Narcís Serra. La entidad endeudada hasta las cejas, y ni el dinero de los alquileres se libró. Me pregunto ante la actual DEBACLE INMOBILIARIA a cuanto debe ascender su deuda con la CAIXA, CAIXA DE CATALUÑA y otros… los 10.000 millones de los 80… pura calderilla.

Si la CAIXA se quitó de encima, pringando y “provisionando”, la mayor inmobiliaria privada de la Ciudad, INMOBILIARIA COLONIAL SA (si nos atenemos a las promociones en curso la deuda del Consorcio la debe más que superar), para el Ayuntamiento y el Estado es complejo… aunque nadie “abra la boca”, el “llarg silenci catalá”. El Consorci tiene experiencia en desmontar BURBUJAS PIRAMIDALES, multiplicar por DIEZ, ¡si, por 10!, al estilo De la Rosa, los costes de parquins, edificios, naves industriales y terrenos, QUE NARCÍS SERRA AUN DECLARANDO SU SORPRESA ANTE LAS VALORACIONES no denunció más allá de 1,200 millones de los terrenos dicen inexistentes. Digo yo, les avalará el Estado por otros veinte años, y a empezar de nuevo, sin perder doble sueldos, dietas y los inmensos momios de la Construcción. Y si además esta vez no hay disidencias políticas o ambiciones fuera de tono…todos de acuerdo…

Recuerdo que de estudiante en el 60 en Hacienda Pública el profesor contaba que en la Contribución Urbana aun se cobraba un porcentaje para liquidar una cuenta de crédito en el Banco de España por la EXPOSICIÓN UNIVERSAL DE 1929… treinta años antes. Las cuentas son ahora más complejas, diría manejadas por “trileros”, pero que las futuras generaciones pagarán el DESMADRE ACTUAL…eso va a Lima…

Y repito, el negocio para el CONSORCIO y “algunos privados” era “bufá y fe ampollas” (soplar y hacer botellas), crédito para cada promoción, al constructor le abonaba cualquier CAJA O CAIXA la certificación de obra, y cuando se vendía con gran hipoteca se cubría el crédito hipotecario a la promotora…hasta que dejó de venderse porque los precios alcanzaron cotas astronómicas…y se continuó construyendo hasta que vaciaron las CAIXAS y todo EL SISTEMA FINANCIERO… el recorrido del BOOM A LA CORRUPCIÓN Y LA QUIEBRA HA DURADO UNOS DIEZ AÑOS.

o “los hombres de paja”

Rafael del Barco Carreras.

La catástrofe de las inmobiliarias, real, entra dentro del SPAIN IS DIFERENT. Para entender tanta información TÉCNICA, enmascarando, se ha de acudir al simple castellano. En este país, nada es lo que parece, estamos ante una torticera y corrupta utilización del AHORRO NACIONAL y deuda externa, con las INMOBILIARIAS de “hombres de paja”, como en otros lugares y tiempos se han utilizado otros sectores para CREAR BURBUJAS (las nuevas tecnologías), que también absorbían otros trapos sucios.

Un recuerdo con los tópicos al uso. Repitamos que tras las Olimpíadas, el ECU y EURO, con la bonanza económica europea, las inmobiliarias resurgen. Se vende, y al siempre negocio del turismo se unen los jubilados europeos comprando sus casitas, aumentando la bonanza y correspondiente compra interior de primeras y segundas viviendas. E insisto que eso hace tiempo se acabó porque los precios rozaban el absurdo, pero lo que no se acabó era la recalificación e instantáneo CRÉDITO DE LAS CAJAS. Y se infla la burbuja con la primera corrupción, el terreno a precio disparatado se paga con dinero de las CAJAS, DINERO CASI PÚBLICO O SIN CASI. Segunda corrupción, el infinito dinero negro de la Construcción y sus “certificaciones de obra” abonadas en las CAJAS. Tercera corrupción, CRÉDITOS DIRECTOS a las INMOBILIARIAS PROMOTORAS con garantía de sus acciones, valores o activos cotizados a precios BURBUJA prefabricados por el propio SISTEMA FINANCIERO, que además impone unas INVERSIONES a sus concesionarios crediticios por lo que se deduce de los valores en los balances de las propias inmobiliarias. Comportamiento clásico del “hombre de paja”, que como Martin de Martinsa-Fadesa se declara insolvente, repitiéndose la canción de De la Rosa, tras los dos manejar y fundir UN BILLÓN, mínimo de PESETAS. El mismo olor provoca esa compra por Gas Natural del 45% de Unión FENOSA en manos de la Constructora ACS de Florentino Pérez. O sea, la Caixa, Caja de Madrid, y de relleno Narcís Serra con su Caixa Cataluña, banqueros de entes amorfos, y el Santander, banquero real, utilizan a Gas y la Constructora, mareando sus saldos deudores y carteras de valores, con el Ministro Sebastián alabando la gran empresa creada tras varios cambios de cromos (TRES BILLONES DE LAS ANTIGUAS PESETAS), concediéndole a la CAIXA (financiera de la operación) los golosos recibos de la eléctrica y por tanto más futuras libretas. Serra tiene experiencia en aceptar valoraciones a su conveniencia, que en este caso puede ser otro de los sillones aumentando sus multimillonarias asignaciones mensuales. ¿Quién heredará el Condado de FENOSA, Fuerzas Eléctricas del Noroeste de España S.A. instituido y otorgado por Franco al dueño de la Eléctrica?

Y si se tiene en cuenta que el 80% DEL AHORRO NACIONAL está en manos de dos bancos y dos o tres CAJAS Y CAIXAS (hermanadas en una CONFEDERACIÓN), oligopolio o cartel que domina los antiguos monopolios, todos y todas controlados por el Banco de España, que dispone de la CENTRAL DE RIESGOS, como el Ministerio de Hacienda el CNMV para las operaciones de Bolsa, se debe convenir que en conjunto LA BURBUJA no es un hecho casual, sino CORRUPTO, burlando leyes y controles un selecto clan FINANCIERO Y POLÍTICO que ahora claman por arreglos desde ARRIBA tan corruptos como la misma fabricación de la burbuja. Árbitros y controladores convertidos en autores y actores, predicando por la compra de suelo, créditos del ICO, renegociaciones de créditos a empresas en pura quiebra que deben desaparecer duela a quien duela, reconversiones, fusiones…etc.

Una de las TANTAS AGRUPACIONES DE INMOBILIARIOS predica que a los BANCOS Y CAJAS no les interesa convertirse en INMOBILIARIAS. Las CAJAS Y BANCOS siempre han tenido su sección de INMUEBLES administrando su infinidad de edificios y terrenos… A las CAJAS Y BANCOS no les debe importar llenar sus balances de inmuebles a precios razonables, aunque en España y por varios años no se sabrá que valor es el razonable…lo que si les debe importar es transformar LOS CRÉDITOS EN PÉRDIDAS…y cuando lo son porque el deudor es una quiebra, a menudo fabricada por ellos…DEBEN “provisionar” sin más enredos y pastiches…a la par que ejercer acciones legales por SIMPLE ESTAFA.

Otra cosa es que quién esté en quiebra sean LAS CAJAS Y CAIXAS…entonces toda la fraseología de Presidentes, Vicepresidentes y Ministras es no solo inútil cortina de humo…sino MAS CORRUPCIÓN…

E insistiendo, de no implantarse el EURO ahora la peseta se hallaría en el mayor proceso inflacionario de su historia…quizá en el CORRALITO… y los POLÍTICOS Y FINANCIEROS (los mismos)… de vacaciones… contentos porque de momento no se piden responsabilidades y cabezas…la gente traga con lo del PETROLEO, las hipotecas basura de EEUU, la crisis mundial, el propio BCE negándose a financiar o dictar para ese juego español, y demás zarandajas…

Estos simples tópicos se ampliarán, muy mucho, los próximos meses…

El primer grupo sentencia continuamente alrededor de un falso principio que alude a la imposibilidad de que la vivienda baje de precio. Desde aquí quiero indicar algo: NO EXISTE NINGUN BIEN ECONOMICO QUE TENGA ASEGURADO QUE SU PRECIO NO DISMINUYA. LA VIVIENDA NO ES UN CASO ESPECIAL Y POR LO TANTO PUEDE BAJAR. Entre 1991 y 1997 la vivienda en España bajo en términos reales un 17%. Es más, ya esta bajando. Para comenzar conocemos el precio de oferta, pero no el de casación, últimamente se realiza la venta con unas buenas rebajas, (un piso de 300.000 € se acaba vendiendo en 260.000 €, y eso representa el 15%). El primer grupo negara esta realidad por miedo a una caída en cadena de los precios. Hay que tener presente que la economía tiene su inercia, y que lo mismo que el precio ha tenido unos años para multiplicarse, necesitara de un tiempo para bajar, pero posiblemente sea mucho más rápido, fundamentalmente dependerá de la actitud y expectativas de las personas.

GRUPOS DE INTERES
PRIMER GRUPO
PROPIETARIOS DEL SUELO: El suelo es uno de los elementos necesarios para construir la vivienda, y por lo tanto uno de sus costos. La evolución del precio de la vivienda en una década se ha multiplicado prácticamente por tres (x3), mientras que el precio del suelo se ha multiplicado por diez (x10), el costo de mano de obra y materiales de construcción ha seguido una tendencia alcista que acompañaba a los niveles de inflación (similar al IPC), incluso ha decaído. Por ello el precio del suelo se ha convertido en el costo más importante para la vivienda. Existen casos de venta de casas prácticamente en ruinas que se vende a precio de vivienda habitable, cuando realmente estas vendiendo un solar (con el costo añadido de la demolición). Primera incongruencia. Hay que aclara que el valor del suelo no ha hecho que suba el valor de la vivienda, sino que el valor de la vivienda ha provocado una subida del valor del suelo, ya que el suelo es tratado como un oligopolio y han absorbido en gran medida el alza de los precios, a diferencia, por ejemplo del sueldo de los albañiles, o el costo de las puertas.

PROMOTORES: Son unos de los que han hecho un gran negocio con la especulación, ya que compraban un bien (suelo, solar, vivienda en ruinas, etc) para transformar a cambio de un beneficio por el valor añadido, pero que además, y es lo más importante, se encontraban un una revalorización muy alta, en poco espacio de tiempo, por encima de los tipos de interés necesarios para la inversión, así como por encima de la inflación en ese periodo de tiempo. Un buen negocio asegurado.

CONSTRUTORES: Al haber existir una gran demanda, ha tenido un mercado en el cual trabajar y poner sus servicio, al haber una gran margen han podido tener margen para no incurrir en perdidas ante una posible mala gestión, solo con retrasar un poco la construcción el valor de las viviendas aumenta. Recordar que muchas de ellas quedaban “señaladas” o en poder del propio promotor, con lo que la subida se repercutiría en el comprador final (a veces de “segunda mano” en cubierta).

SISTEMA FINANCIERO: Uno de los que más han impulsado el precio de la vivienda. Para poder entrar en la promoción de viviendas, y posteriormente para adquirirla, es necesario acceder al mercado del dinero. Con unos tipos de interés bajos, y muchas facilidades (como la sobre tasación dirigida desde los bancos) se ha facilitado el acceso a hipotecas de riesgo. Se ha incurrido en lo que se conoce como “subprime” hipotecas por valor superior al del bien de garantía. Ahora quieren vender nuevos productos como renegociar hipotecas, etc. En definitiva, el capital financiero, en vez de se invertido por el sistema en fabricas, infraestructura, etc, se ha refugio en invertir en nuestras viviendas, con un beneficio a priori ya conocido (tipo de interés) durante un periodo de tiempo también establecido (plazo de amortización). Las reorganizaciones de hipotecas son un nuevo producto a sus clientes cautivos. Hay que recordar que no merece la pena aumentar el tiempo de amortización a un periodo largo. Una hipoteca de 150.000€ al 3% en 25 años (situación año 2003) tiene una mensualidad de 711€. Al pasar al 6% (escenario muy cercano, incluyendo el diferencial) el valor es de 960€, un 35% más alto por una subida del 3%. Si esta hipoteca la intentamos pagar en 50 años o más. El valor de la cuota no baja de los 850€, y multiplicamos el valor total del dinero entregado al banco. Es un nuevo negocio para los bancos. Además debemos de tener en cuenta que los impagos pueden producir unos descubiertos de garantía en aquellos casos en los que el valor del inmueble sea inferior al de la deuda en el momento de su ejecución.

AYUNTAMIENTOS: Los ayuntamientos se encuentran en el primer escalón de la administración pública, y por ello son los más cercanos al votante potencial. Los ayuntamientos tienen un gran abanico de competencias (desde alumbrado públicos, al acceso a la cultura, la sanidad y la educación), y unos recursos de financiación muy limitados. Pero estos disponen de la llave para poner en carga suelo para la construcción de nuevas viviendas. Es por ello que les interesa intervenir en el mercado del suelo, y que la vivienda no baje de precio, durante mucho tiempo, para poder ingresar y cubrir sus gastos.

PERSONAS QUE DISPONEN DE VIVIENDA EN PROPIDAD: Aquí hay que dividir entre las que se trata de vivienda habitual y de segundas residencias o inversión. Si se trata de vivienda habitual, tan sólo se trata de un efecto psicológico llamado “efecto riqueza”, pero que no tiene una mayor trascendencia (solo te facilita la obtención de un crédito de mayor importe), ya que en algún sitio hay que vivir, y al cambiar de vivienda que se ha revalorizado, lo harás por otra que se ha aumentado de precio e la mismas medida, no tiene sentido preocuparse por el valor de sus viviendas. Estas personas pueden tener la vivienda con hipoteca o sin ella. Al ser compras anteriores al 2002 los valores de tipos son superiores a los actuales, por lo que la mensualidad no superara los cálculos de los gastos familiares que en su día presupuestaron. Para las segundas viviendas o de inversión, una subida de los precios se traduce un mayor beneficio en el momento de la venta, como diferencia entre el precio vivienda en la adquisición y en la venta. Resaltar la sensación de los vendedores de que son más “listos” que su vecino, si el vende por 45 yo vendo por 50.

PERSONAS QUE HAN COMPRADO VIVIENDA A ALTO PRECIO A PARTIR DEL 2002: Están pagando una hipoteca que en principio se beneficiaba de unos tipos muy bajos, como del 2% más el diferencial, y que en estos momentos se ha multiplicado por dos, aumentado la cuota en valores del 40% en algunos casos. Estas personas no quieren ver como se han hipotecado por algo que no tiene el valor que han pagado. Siempre tiene la opción de devolver el piso al banco y dejar de paga la deuda en caso de una bajada muy acusada, para comprar otra más barata.

SEGUNDO GRUPO
PERSONAS QUE BUSCAN SU PRIMERA VIVIENDA: Se encuentran con precios muy altos de la vivienda. No permitiendo el acceso a la misma. Se supera los márgenes de seguridad que tradicionalmente se han impuesto para otorgar hipotecas, de no sobrepasar la cuota de la misma por encima del 35% de los ingresos. Es imposible ahorrar el 20% del valor de la entrada (garantía que exigían los bancos financiándote sólo el 80% de valor no hipotecado para un posible trámite de impago), más el 10% de gastos de compra-venta. Se da la paradoja que las familias en las que trabaja la pareja tienen el mismo poder adquisitivo que una familia de hace 10 años en los que solo trabajaba uno de los dos. Nos encontramos con el riesgo de que uno de los dos pueda perder el empleo, y no puedan afrontar el pago de la hipoteca. La incorporación de la mujer al mercado laboral ha despertado una sensación de liquidez en los jóvenes, pero que ha de ser cuidadosamente estudiada por los gastos extra que conlleva (como guardería, segundo vehículo, comidas fuera, contratar las tareas del hogar, etc).

RAZONES QUE HAN LLEVADO A ESTA SITUACIÓN
Son muchas, y muy diversas, pero que su coincidencia en el tiempo han llevado esta situación:

1º La principal, la expectativa de que la vivienda iba a subir cada vez más. Ha movido a las personas a pagar más por el miedo a no conseguir en el futuro una vivienda. De igual modo ha movido a los inversores a comprar gracias a la expectativa de grandes beneficios. Esta sensación ha creado una verdadera subida de precios. Ocurre en grandes crisis, por ejemplo con los alimentos.

2º Estabilidad económica. Desde el 2006 España ha vivido de una estabilidad económica y un ciclo positivo. La convergencia con Europa ha dado una estabilidad a la economía.

3º Tipos de interés muy bajos. El precio del dinero es bajo, por lo que se accede a el con facilidad.

4º Aumento de la población emigrante en España.

5º Aumento de la demanda de primera vivienda por el “baby-boom”, que hasta el 1978 la natalidad era de 18 niños/mil habitantes, frente a los 9 niños/mil habitantes actuales. La mortalidad se ha mantenido constante en 8 fallecidos/mil habitantes.

6º Muy bajo nivel de desempleo. Se da por pleno empleo en los hombres, y en la mitad de España también el femenino.

7º La inflación no se ha controlado vía sistema financiero. Los precios del dinero ya no dependen del Banco de España.

PANORAMA A CORTO PLAZO
Vamos a exponer como están evolucionando las mismas que han llevado al aumento del precio:

1º La expectativa de que la vivienda va a bajar. Con esta expectativa, se frenará de la demanda quedando descubierta la oferta. Para llegar a un nuevo equilibrio deberá bajar el precio de esta. De la esperanza a que esta bajada sea mayor o menor, dependerá que la caída de precios sea más o menos rápida. Hay que recordar que se han construido muchas vividas no vendidas en los últimos años, además de las vacías, por lo que puede estar el mercado saturado de oferta. A mayor espera, más caída de precios. Como apreciación, hace unos años se compraba sobre plano, no existía el piso piloto. En las nuevas promociones ha vuelto el cartel de “visite piso piloto”.

2º El ciclo económico se ha agotado, ahora toca bajar, si queremos volver a subir. No habrá recursos para dirigir a la vivienda. El efecto riqueza desaparece. El aumento del precio del dinero va a contener la inflación, pero también va a retener el consumo (menos consumiciones en restaurantes, más aguantar el viejo coche, menos ropa, etc)

3º Los tipos de interés están subiendo a valores del 1995. La revisión de la hipotecas van hacer mella a la familias con los gastos más comprometidos. Los promotores van a tener que enfrentarse a unos mayores gastos financieros, y al peligro de tener que continuar pagando la hipoteca por no subrogarla en una escritura con un cliente que no aparece.

4º La población emigrante en España puede haber tocado techo, y posiblemente incluso disminuya en muy corto plazo. La disminución del consumo llevará a un aumento importante de paro. Quizás incluso cambien de país.

5º La demanda por “baby-boom” ha quedado prácticamente satisfecha, por lo que la demanda de primera vivienda no se vera tan afectada por este hecho como hasta ahora.

6º La bajada de consumo, la menor inversión por tipos de interés, la parada del sector de la construcción, y el fin del ciclo económico, puede dar con un aumento de paro. La inflación, que se esta intentado controlar por la subida de tipos, tiene como efecto un aumento del paro.

7º La inflación se esta controlado vía subida de tipos. Nadie puede saber exactamente cuado va a para esta subida, porque dependerá de la inflación.

CONCLUSION
A muy corto plazo se puede prever una IMPORTANTE BAJADA DEL PRECIO como advierten muchos organismos internacionales, y como quieren tapar el primer grupo de interés. Si hay que tener en cuenta que estos procesos no suelen ser inmediatos, sino que lleva un tiempo, al igual que ha sido necesario un tiempo para la escalada de precios de la vivienda. Incluso los compradores potenciales pueden no ver la bajada tras el máximo, de la misma manera que no atendieron a la subida en el cambio de signo ascendente. Los procesos de bajada suelen ser más rápidos y traumáticos que los de bonanza.

La economía no implica la visión mágica del futuro, ya que se parece más al arte de la medicina, que observando los síntomas y los antecedentes pueden pronosticar una evolución de la enfermedad. Es muy posible, si no entran a escena drásticas políticas gubernamentales, o situaciones de conflicto geoestratégicos graves, que la vivienda pueda bajar más del 20%, incluso llegar a niveles del 2002, en un periodo de 3 a 5 años.

Mónica

Necesito que alguien me explique cual es el proceso de compraventa con una agencia inmobiliaria. Estoy a punto de comprar una propiedad y quisiera saber cual es el proceso. A quien le tengo que pedir factura de compra, a quien le debo de pagar, el que, los impuestos, y como ha de actuar la agencia, que responsabilidades etc…. las arras, notario, y quien me hace entrega de las llaves… donde se acaba la relacion con la agencia….

Si me podeis pasar lo que sepais hos lo agradecere mucho.

Un abrazo a todos.
Ricky